Megoldás az állam, a bankok és a nem törlesztőképes devizaadósok körére

Összegezve: a felvázolt megoldás egy speciális ingatlanalap (a nemzeti eszközkezelő is az lehet!) létrehozása, ami a felvázolt elvek és szabályok alapján rendkívül előnyös, mert:

1. A morális kockázatot kizárja, vagyis a frankadósoknak törlesztőképességük végső határáig érdekük a törlesztés, mert ingatlanuk tulajdonjogát csak így tarthatják meg. 90 napon túli késedelem esetén a bank a kölcsönszerződést felmondja és az ingatlant árverés útján értékesíti. A lakhatás lehetősége megmaradhat, viszont a bérlakásban lakbérfizetési kötelezettség lesz, a lakhatást nem feltétlenül az eredeti lakásban biztosítják, az ingatlan tulajdonjoga nem örökölhető, a lakhatás joga csak az adósra és a házastársra vonatkozik és az tovább nem örökölhető.
2. Az elővételi jog szerinti vásárlás a magánszemélyek közötti összejátszást és az eladási ár manipulálását kizárja.
3. Mindenekelőtt a legfontosabb érv, hogy a fő finanszírozási forrás költsége az állam számára nulla, az állami költségvetést plusz kiadásként nem terheli. Magyarázat: a jegybank eredményét a központi állami költségvetésbe konszolidálják, ezért az ingatlanalap elsődleges fő finanszírozási forrásának költsége azonos mértékben csökkenti a jegybank költségeit, így vagy az eredménye nő, vagy a vesztesége csökken, tehát a konszolidáció után a költségvetés pozíciója változatlan. 

Részletesebben: mit lehet „gúzsba kötve” tenni?

1. A nemzetgazdaság egésze a jövedelemtulajdonosok egy részén keresztül kárt szenvedett. Csodás megoldás, ami a veszteséget nullára csökkentené, nincs. A veszteségen csak osztozkodni lehet, de mert az osztozkodás beavatkozás nélkül is megtörténik, célszerű és indokolt olyan döntésekkel az osztozkodást befolyásolni (irányítani), amelyek eredményeként az összveszteség úgy minimalizálható, hogy a legrosszabb helyzetű csoport (a nem törlesztőképes frankhitelesek) elviselhetetlen helyzetbe ne kerülhessen (az „elviselhetetlen” jelző általánosságban egzakt módon nem meghatározható, de mégis a helyzetet jól leíró magyar szó), valamint a visszaélést ne tegye lehetővé (például a törlesztőképes sem fog törleszteni).
2. A kamat- és az árfolyamkockázatok valós megosztása után is a frankhitelesek nem elhanyagolható hányada (a 90 napon túl lejárt adósok teljes köre, a 0-90 nap közöttiek jelentős része ide tartozik) továbbra sem lesz törlesztőképes. Veszteségeiket másra áthárítani nem lehet, de azt minimalizálni kell.
3. A devizaadósok fizetőképességét utólagos szabályozással csak úgy lehet javítani, ha a tőketörlesztési kötelezettségüket átmenetileg felfüggesztve, közbenső türelmi idő bevezetésére kerül sor, és a hitelek futamideje a türelmi idővel azonos mértékben megnő. A türelmi időt 5-10 év között célszerű kiválasztani.
4. A közbülső türelmi idő közbeiktatása sem fogja az összes rossz adós törlesztőképességét helyreállítani. A 90 napon túli késedelmes adósoknál a bank a kölcsönszerződést felmondja és az ingatlant a bejegyzett jelzálog alapján a következő szabályozás szerint értékesíti.
5. Az értékesítést a bankok által létrehozott árverezőház végezné, az aukciók általános szabályai szerint. Feltételezve, hogy a 90 napon túl nem fizető adósok száma nem jelentéktelen, az árverésen keresztüli ingatlankínálat az ingatlanpiacon túlzott mértékű áresést okozna, ami az ingatlanpiac egészét megzavarná. Ennek megakadályozására és a szociális célú beavatkozásokhoz létre kell hozni egy ingatlanbefektetési alapot. 
6. Az ingatlanalap speciális célú és szabályozású alap, amelynek a jegybanki alapkamathoz igazított hozamát az állam garantálná.
7. Az ingatlanalap az aukcióban nem licitál, de az összes ingatlaneladásnál az aukciós leütési áron elővételi jog illeti meg, ami kizárná a vevők összejátszását és az árak manipulálását.
8. Az ingatlanalap jegyzett tőkéjét célszerű 1 milliárd euróban meghatározni, amelynek feltöltése az alap igényéhez igazítva történhet. A forrás: az alap ingatlanalap-kötvényt bocsát ki 2-4-6-8-10-12 hetes, 6 hónapos és 1 éves lejáratokkal, valamint

• az ingatlanalap néhány kereskedelmi bankkal keretjellegű megállapodást köt, amely szerint a kereskedelmi bank(ok) az ingatlanalap igényének megfelelően az átmeneti túllikviditása alapján  a jegybanki 2 hetes kötvény vásárlása helyett a 2 hetes kötvénnyel azonos hozamú és államilag garantált ingatlankötvényt vásárol;
• a Magyar Fejlesztési Bank tulajdonosi körébe tartozó cégek az átmenetileg szabad pénzeszközeik elhelyezésére kötelesek ingatlanalap-kötvényt vásárolni; ha az alap likviditási pozíciója azt nem igényli, a mai gyakorlatnak megfelelően kereskedelmi bankoknál is elhelyezhetik azt;
• végső esetben utolsó finanszírozási forrás a jegybank által kezelt állami devizatartalék; szükség esetén átmeneti jelleggel a jegybank ingatlankötvényt vásárol, amit az állam mint tulajdonos a jegybank számára kötelező feladatként előír.
• Az ingatlanalap a parlament által elfogadott törvényi szabályozás alapján működik. Legfontosabb szempontok:
• a szociális célok meghatározása (egygyerekes, többgyerekes családok preferenciái);
• működőképes bérlakás konstrukció kidolgozása;
• az ingatlanértékesítés módja.

Előzmények: a frankhitelek megjelenéséért nem  „a bankok” a felelősök, mert:

1. A frankhitelek bevezetése, majd elterjedése a bankoknak nem róható fel, mert először piacot akartak nyerni, majd a piacok megtartása érdekében az összes bank kénytelen volt ezt bevezetni és alkalmazni.
2. A frankhitel adósok szuverén döntése volt a hitelfelvétel, valamint a frankhitelek a futamidő teljes hosszára számítva előnyösebbek, mintha forinthiteleket vettek volna fel. Természetesen ez csak akkor igaz, ha az adós a futamidő végéig törlesztőképes.
3. Ha az ügyfél a hitelfelvétel után a pénzügyi válság következtében elveszíti a munkahelyét és ha munkanélküliként nem képes törleszteni, az nem a bank hibás döntésének a következménye, ezért a bank nem felelhet. Ekkor csak szociális szempontú állami beavatkozás történhet, ami egy-egy konkrét esetben költséghatékony is.
4. Nem lehet a mai helyzetet úgy leegyszerűsíteni, hogy az egyik oldalon vannak a bankok, a másik oldalon pedig a családok (az emberek!).  Az emberek egyik nagy része nem vett fel hitelt, a másik része forinthitelt vett fel és egyikük sem akar a frankhitelesek veszteségén osztozni.
5. A frankhitelesek között is vannak – nevezzük úgy őket, hogy – ügyeskedők, akik törlesztőképesek (mégha „kihegyezve” is!), mégis megpróbálnak előnyöket elérni.
6. A bankok sem egy homogén kört alkotnak, a bankok eltérő mintájú szerződést kötöttek (kötnek), más-más a megállapodási hajlamuk, a kölcsönszerződések felmondása után nem feltétlenül egyforma gyakorlatot folytatnak.

A kockázatot úgy lehet kezelni, ha a folyamatot elemeire bontjuk. A veszteség a kockázatviselőé és ha a kockázatmegosztás indokolt, a veszteséget is meg kell osztani.

1. A svájci frank hitelek elterjedésének az oka a frank-forint kamatkülönbség, ezért a frankhitel-konstrukció létéért a bankok nem felelősek.
2. A frankhitel konstrukció mindazok számára előnyös volt, akik jelzáloggal fedezett lakásvásárlási vagy -építési kölcsönt forintban is felvehették volna, ha frankhitel nincs. A frankhitelesek ezen csoportja  a kölcsön igényléskor forintban is  hitelképes volt. Ugyanez igaz a jelzáloggal fedezett szabad felhasználású frankhitelekre is.
3. A jelzáloghitelű adósok, az adósság forint- vagy devizanemétől függetlenül, a kamatkockázatot egyaránt viselik. A frankadós a svájci frank, a forintadós a forint kamatváltozás kockázatát vállalja.
4. A forintjövedelemmel rendelkező adós a forinthitelnél nem, míg a devizahitelnél (svájci frank, euró) olyan nyitott pozíciót vállal, ami szükségszerűen árfolyamkockázattal jár. De az árfolyamkockázat nem lehet több, mint a döntéskori  árfolyamszinthez képest bekövetkező árfolyamváltozás százalékos mértéke.
5. Ha igaz, hogy a frankhitelt felvevő ügyfelek egy része forintban hitelképtelen volt és csak a svájci frank alacsony kamata miatt lehettek látszólag hitelképesek, az ő eseteikben a bankok hibás adósminősítést végeztek, ezért a kockázatmegosztás és az ebből következő veszteségmegosztás a rossz hitellel rendelkező adósokkal szemben indokolt lehet.
6. Sem az ügyfeleket, sem a bankokat nem menti az ügyfél és a bank közé ékelődött hitelközvetítők felelőssége. Ők „eltűntek”, utólag nem léteznek, a megkapott jutalék alapján az egyetlen nyertes csoport. (Érdekes lenne tudni, hogy az egyes bankoknál a hitelezési folyamatba bevont közvetítők száma és a bedőlt hitelek aránya miként alakult.)
7. Az árfolyamkockázaton kívüli kockázatokat csak az viselheti, aki azt választotta. Konkrétan: ha a hosszú lejáratú svájci frankban denominált jelzáloggal fedezett hitelt a bank a hitel folyósításakor rövid lejáratú forrásból finanszírozta, akkor a banknak a futamidő teljes hosszában, a mindenkori finanszírozó forrás lejáratainak megfelelő ütemben, újabb és újabb forrással kell azt finanszírozni. Ha az induló időponthoz képest a svájci frank árfolyama erősödik, a forint árfolyama gyengül és ennek részben vagy egészben a hazai gazdaság külső piaci megítélésének a romlása az oka, akkor a svájci frank erősödésével párhuzamosan, az országkockázathoz igazodó kamatfelár emelkedik, ezért az ismétlődő finanszírozás forrásköltsége a normális piaci kamaton felüli többletköltségek miatt nő. Ehhez a többletköltséghez az ügyfélnek (adósnak) nincs köze, ezt a banki spekuláció okozta, mert a hitel folyósításakor úgy vélték, hogy a hosszú lejáratú hitelt előnyösebb ismétlődően rövid forrásokkal finanszírozni, mint az egész futamidőre a hosszú forrást biztosítani. Az ügyfél hosszú lejáratú (15-20-25 éves) hitelt vett fel, ami hosszú lejáratú forrást igényel, s ha a bank mégis rövid lejáratú finanszírozási forrást választott, a forrás megújításakor az új forrás többletköltsége csak a bankot terhelheti.
8. Ha az ingatlan eladási ára kisebb, mint az adós tőke- és kamattartozása,  a jelzáloggal fedezett hiteleknél a fedezet érvényesítésekor, a banknak további követelése nem maradhat. A jelzáloggal fedezett hiteleknél a bank által megnevezett ingatlanértékelő cégek egyike értékeli az ingatlant, amelynek alapján meghatározzák a bank számára elfogadható likvidációs értéket (ami általában a piaci értéknél 20-30%-kal kisebb), majd a bank a likvidációs érték alatt, a saját szuverén döntése szerinti diszkontált mértékű hitelt folyósítja az ügyfélnek. A folyamat minden egyes pontján a bank dönt és az ügyfél tudomásul veszi a döntést (az értékelő cég kiválasztását, a piaci érték és a likvidációs érték megállapítását, a folyósítandó hitel összegét). Ha a fedezetként bejegyzett ingatlan eladási ára kisebb, mint az adósnak a futamidő bármelyik pontján fennálló tartozása, az csak a bank téves döntésének a következménye lehet, ezért a veszteség a banké és nem a passzív ügyfélé.

(Portfolio.hu, 2011. június 1.)